政策护航项目收并购房地产业迎整合契机

政策护航项目收并购 房地产业迎整合契机

近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。据悉，《通知》内容包括六大方面，旨在鼓励行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持。有媒体报道称，两部门还在《通知》出台前会同国资委召集部分房地产行业大型民企、央企、国企和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购。

多位专家对《中国经营报》记者表示，推进行业重组和并购是市场正常优胜劣汰的结果，也是促进房地产行业“良性循环”的体现。

此外，《通知》还明确提及，对于风险可控的项目，金融机构可通过提前进场尽调及信贷审查的方式提升并购整体服务效率。有熟悉银行信贷审批流程的人士对记者表示，尽调及信贷审查属于风控环节，一般相对谨慎，因此操作流程也较为繁琐，审批时间较长。本次银保监会在《通知》中明确提及上述两环节可提前启动，或能够使金融机构在提升服务效率的具体操作上更加有的放矢。

打消项目并购疑虑

《通知》中提及，要求银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

贝壳研究院高级分析师潘浩分析认为，此次银保监会的表态明确显示出“两个维护”和金融政策调整的思路。此前地产行业整体面临流动性收紧、信用风险提升、自身造血能力不足的问题，即使运营较为健康的企业也自顾不暇，更难以对同行施以援手，之前已有房企提出此方面问题。

针对这样的情况，本次《通知》中不但提出支持房企发放并购债、贷，为优质房企的收并购行为“开源”，更提出重点支持收并购优质项目，而非针对重点房企进行股权收购，以合理的方式为优质房企的并购行为“节流”。

《通知》提及，将加大对债券融资的支持力度。支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资并购债券、并购票据等债务融资工具。

记者从上清所获取的信息显示，2020年4月至今，共有5笔并购票据发行成功，涉及标的为基础设施及办公资产，且在募集说明书的发行人承诺一栏，明确提及募集资金不用于住宅房地产、金融投资等用途。事实上，这5笔并购票据的募集资金用途多为项目增资偿还银行借款、偿还并购贷款、补充营运资金等。

克而瑞地产研究发布的研报中提及，若将并购票据募集用途拓展至房地产项目的兼并收购，无疑是一大突破，但这类并购票据有较强的时效性诉求，较难实现并购进度与融资进度的统一，预计将成为房企发行并购票据用于直接支付价款的一大难点。汇生国际资本总裁黄立冲则表示，在并购价款的支付方面可谈判空间较大，可通过三方签订合同、分期支付余款等方式协调融资及并购进度。

除此之外，即便并购票据较难用于直接支付价款，其仍旧能够被用于偿还并购贷款，置换到期债务，这对房企来说也不失为一个好消息。中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，对行业来说，收并购债券属于增量资金，融资环境再度改善。对参与主体来说，新增资金盘活了暂停项目，一定程度上激活了当前低迷市场的活力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，推进信用债券发行和并购贷款发放，或能够提振金融机构推进这类业务的积极性，有利于缓解市场相对悲观的情绪。

上清所信息显示，静安置业于4月发行的2021年度第一期中期票据共计7亿元，其中1亿元计划用于偿还商办项目的并购贷款。12月8日，市场中曾传出消息，招商蛇口等企业计划近期在中国银行间市场交易商协会注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购，但截至目前，还未有发行信息披露。

刘水表示，以收并购为目的债券融资在债券发行里比例不算高，但也不是新生事物。本次政策的主要目的是化解部分房企风险，给之前有收并购意愿但持观望态度的金融机构和优质房企予以明确的指导。

央企国企频接“邀请函”

多位专家在接受记者采访时均提及，并购债券及票据属于直接融资，在当前背景下更多作为间接融资的补充，《通知》中针对并购行为本身及并购贷的内容更加值得关注。

此前《上海证券报》援引消息人士说法称，此前一些银行有意向为收购优质房地产项目的企业发放并购贷款，但因具体操作细则、监管方向和要求等方面尚未明确，在具体实施落地过程中有所顾虑。而本次通知出台的一大目的就是为了打消市场的这种顾虑。

《通知》鼓励银行业金融机构积极提供并购的融资顾问服务，发挥客户网络和渠道优势，整合信贷、投行、金融市场业务资源，提供融资顾问服务，加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构的合作，匹配并购双方的需求，提升并购成功率。同时，建立重点房地产企业项目并购贷款的报告制度，按月向人民银行和银保监会报告开展并购金融服务的情况、存在的问题和建议，积极配合并购双方披露项目并购和金融支持的信息。

值得注意的是，监管层要求金融机构对于收并购项目的风控严格依旧:《通知》要求金融机构也要做好风险管理，按照穿透原则评估项目的合规性。严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。

在严控风险的前提下，如何能提升并购服务效率？《通知》也给出了相当具体的措施:加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查、信贷审查。配合并购双方推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理、加快权证办理等支持措施，从而为并购融资营造良好的环境。

多位熟悉房企收并购及银行信贷发放流程的人士告诉记者，收并购交易中与银行放贷前都要进行尽职调查，前者涉及的尽职调查由买方来做，发生在签订收购意向书之后、制定收购方案前，如果出现多家房企对同个项目感兴趣的情况，需按先后顺序进场尽调；而后者涉及的尽职调查由银行方面的信贷专员完成，这一流程原本应发生在客户提交申请贷款的书面申请之后。以《通知》下发的背景和前文内容来看，本次被提及的尽职调查或为后者。

多位专家对记者表示，从并购债、贷两方面支持收并购，对大型央企、国企来说是整体利好，存在“捡便宜”的可能。黄立冲提及，即便贷款宽松，银行首选的放款对象或仍旧是整体实力较强的央企、国企。而在并购债方面，上清所信息显示，2020年4月至今成功发行并购债的企业均为国企。

早在政策出台前，不少央企、国企已经收到困难同行旗下地产项目的尽调“邀请”。此前曾有不止一位大型央企、国企的房地产区域负责人对记者表示，近期不少困难房企向其团队发出邀请，希望能对困难房企旗下的地产项目进行收购，也有不少收并购项目正在洽谈中。

李宇嘉表示，从收并购来看，央行此前早有提及，但进展不太理想。主要原因是，民企风险不断释放，背后的债务越来越复杂多样，规避风险的情绪开始上升。另外，市场下行，有“余粮”能收购的企业也不多。现在，有了并购债、贷这些金融工具，再加上央行、国资委组织房地产领域的优质大型民企以及央企、国企开会，传达精神，收并购的形势已经与此前大不相同。

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