二次递表后，中梁百悦智佳通过港股聆讯

在经历了今年10月底的递表失效后，12月23日，中梁百悦智佳服务有限公司终于通过了上市聆讯，其保荐人仍然是华泰国际。

中梁百悦智佳为国内综合性物业管理服务提供商，主要从事物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三类业务。

根据招股书显示，截至今年6月30日，中梁百悦智佳服务有在管项目291个，签约管理的项目508个，在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米，覆盖中国18个省、两个直辖市及三个自治区，覆盖154个城市。

就业务范围而言，中梁百悦智佳大部分服务于长三角地区。资料显示，截至今年6月30日，有56.1%的在管建筑面积位于长三角区域。

从营收方面来看，招股书显示，中梁百悦智佳收益由2018年1.76亿元增至2020年的7.04亿元，复合年增长率为100.2%。另外，公司的净利润也由2018年的2664万元增至2020年的人民币8622万元，复合年增长率为79.9%。

中期业绩报告显示，截至今年6月30日，中梁百悦智佳收入为6.626亿元，同比增长207.3%；净利润为1.06亿元，同比增长307.7%。

其毛利率在近几年有一定的下降。由2018年的33.6%降至2019年的30.8%，2020年再降至28.45，直到去年，毛利率才又增至34.4%。关于2019年至2020年的毛利率下降，中梁百悦智佳表示，主要是受各个业务线的毛利率及业务组合波动的影响，比如在社区增值服务方面的毛利率由2019年的57.6%下降到了2020的20.2%，影响了公司整体毛利率。另外，也与公司开始提供毛利率较低的生活及旅行服务有关。

不过，在最近两年，中梁百悦智佳在独立第三方开发商开发的项目上有所进步。据披露的聆讯后资料集显示，其独立签约建筑面积由截至2018年年底的80万平方米增至截至今年6月底的1660万平方米，独立项目收益占总收益也实现了从0%到15.6%的增长。

中梁百悦智佳还披露，至今年6月30日后及截至最后实际可行日期，与独立第三方开发商开发的11个项目签订合约，总签约建筑面积约为290万平方米。

值得一提的是，此次中梁百悦智佳还获得了碧桂园服务的投资。在今年3月底，中梁物业与碧桂园服务旗下的碧桂园物业香港签订投资协议，后者持有中梁物业6.24%的股份。

基于以上各方面表现，历时8个月，中梁百悦智佳终于通过了港交所上市聆讯。

从财务数据来看，中梁百悦智佳的发展速度较同行更快。不过，公司递表失败背后也有一定的原因。一般而言，资本市场对于物业公司的考量，更看重其脱离其母公司及关联公司后的独立能力和外拓能力，而中梁百悦智佳更多的是依赖母公司中梁控股的输血。公开资料显示，中梁百悦智佳服务成立于2016年，为中梁控股集团旗下分拆物业板块。

目前，中梁百悦智佳的最大客户仍为中梁控股集团，主要向其提供物业管理服务及增值服务。截至2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日，其在管总建筑面积中100.0%、76.2%、66.3%及59.2%都是由中梁控股集团开发。

具体到收益方面，在2018年、2019年及2020年以及截至今年6月30日止的六个月，公司向中梁控股集团提供服务产生的收益分别为1.31亿元、2.22亿元、2.90亿元和2.5亿元，分别占公司总收益的74.4%、62.3%、41.2%及37.6%。

另外，高速增长的业绩也给中梁百悦智佳带来了持续攀升的负债。据招股书数据披露，报告期内公司的总负债分别为0.70亿元、1.87亿元、5.27亿元和10.91亿元，在短短两年半的时间里负债增长超10亿元。

不过，从今年3月赴港上市到10月招股书失效，以及如今终于通过上市聆讯，中梁百悦智佳曲折上市的最根本原因还是在于资本市场对涉房企业态度的转冷。

事实上，招股书失效并不鲜见，企业只需更新资料即可延续上市进程。然而，自今年下半年以来，资本市场对涉房企业的热情在递减。在今年10月，除中梁百悦智佳外，还有明宇商服和富力物业等物企招股书失效。

港交所审核渐趋严格，放行速度明显变缓，港股上市物企IPO的步伐也受到影响。在12月16日，还有长城物业、禹佳生活服务的招股书双双失效，二者曾于今年6月16日提交招股书，且禹佳生活服务为二次递表。

界面新闻统计，就赴港上市的物企，今年仅有9家成功上市，而在去年，就有17家物企在香港联交所成功上市。从今年物企上市的时间来看，在5月只有1家成功上市，7月为上市集中期，共6家物企成功上市。而到了11月、12月，都各只有1家物企成功上市。

由于上市的审核窗口变得严格，也有物业企业选择主动延缓上市步伐，如祥生活。12月13日，祥生活对外表示，经公司综合考量，决定暂缓发行流程，并自主选择发行窗口。

虽然近几个月物业公司估值受地产股回调影响，有了一定程度的降温，但整体来看，其停留在价值低位的时间或许不会太长。

无论是基于其商业模式本身，还是从行业发展边际来看，伴随着行业收入更为稳定、现金流增强以及配合高增长潜力延伸业务发展等特点，加之政策支持，物业行业的长线发展仍然值得被看好。

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